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租房寶典:怎樣做合格的房東

http://www.hetaijc.com      2015/8/4 11:11:00           評論: 0

如何才能做一個合格的房東,其實有不少功課要做,如對大勢的把握,對房產租賃過程中各種問題的處理,以及具備很強的風險防范意識等等。當然,如以廣交朋友的心態去當房東,將會得到不少意外收獲。

想必讀者對電影《功夫》中“包租婆”扯著大嗓門催繳房租的場景不會感到陌生:“包租婆”對豬籠寨里那些拖欠租金的居民非常不滿,甚至以停水相逼。由此看來,似乎當房東是一件非常麻煩的事情。

但在朱禮義看來,當個“包租婆”并沒有這么麻煩。朱禮義是江蘇揚州人,來上海經商已二十多年。一次偶然的機會接觸到房產投資之后,便一發而不可收拾。目前他已購買了7套住宅,一套自住,其余6套全部用來出租。雖然平時要忙于生意,但打理房產并未給他帶來什么麻煩,用他自己的話說就是他這個“包租公”越當越開心。

那么,朱禮義是如何做到的呢?記者通過對他的一些做法進行剖析,希望從中能總結出有益的經驗。

順勢而為不迷茫

君子謀時而動,順勢而為。朱禮義在生意場上如此,在投資房產時亦是如此。他在投資房產的過程中,尤其在宏觀方面如房地產市場走勢的把握,更是舍得花精力去研究。

2000年初,朱禮義發現上海的租金回報可達10%左右,而這跟當時的銀行存款利率相比,要高出不少,他覺得這就是投資機會。于是他開始投資房產。此后房價一路走高,但他并未將自己所有資金全部押在房產上,而是根據自己的資金實力,穩步推進。正是如此,才讓他在2005年初遭遇宏觀調控而毫發無損。

他對市場的判斷從不隨波逐流,幾乎所有投資者都已離場觀望時,他并沒有拋售手中的房產,卻反其道而行之果斷“建倉”,尤其讓人叫絕。雖然在2006年前后市場觀望氣氛很濃,但朱禮義看到外地房價仍然在上漲,而此時他也敏感地感覺到人民幣升值將會給房產投資帶來新的機會,于是他仍然堅持在古北購置房產進行投資。而當現在有人開始重新回頭審視房產投資時,朱禮義在古北購置的房產,價格已上漲已超過60%。

當然,朱禮義在選擇投資區域時,也是經過仔細考慮之后才決定下來的。當有不少人認為外環線附近的物業價格較低,認為其投資機會很大的時候,他考慮到在這周邊的租賃市場改善難度不小,于是堅決放棄。他所購買的所有物業基本上都位于中環線以內,主要是考慮到日后出租方便。而實踐證明他的做法不無道理,因為外環線以外區域的租金水平漲幅遠不如中環線以內的區域。

當然,投資不是一種孤立的行為,必須關注政策的變化,并由此做出調整。此前不久,央行宣布提高第二套住房首付款比例,同時提高貸款利率,因為投資成本已經大大增加,再加上由于銀行貸款利率的不斷提高,租金回報率不斷下降,這對房產投資極為不利。對此,朱禮義表示更要堅持長期投資理念,當然還須根據自己的實際情況來決定。

精確定位不盲目

商品要適銷對路,住宅出租也是同樣的道理。上海的“阿瑪尼”專賣店只會開在外灘3號這樣的頂級地段,這講究的就是精確定位,朱禮義深知這個道理。因此他在對物業進行定位時,總會力求與租賃市場相適應。如一套位于斜土路上的老工房,他只是對其進行中等裝修,家用電器全部是國產品牌;而對于古北的一套新房,他則是不惜耗費巨資,僅液晶電視就買了三臺。為何要這樣?朱禮義表示,斜土路上的老工房為小白領租住,月租金最高不到3500元,如果裝修成本過高,等于浪費;而古北的房子則大多為外企高管租住,月租金可以超過20000元,當然在裝修上得精益求精了。


因此,朱禮義手中的6套房產的裝修標準并不一樣,如位于靜安寺、古北附近的房產,是境外人士喜歡居住的區域,所以他對這兩套房產都進行豪華裝修;而對于徐家匯、田林附近的老工房,受眾對象為小白領,因此他只是進行中等程度的裝修;而對其他租客層次不高的區域,則只是進行簡單裝修。

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