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遠程辦公將「殺死」寫字樓?

http://www.hetaijc.com      2020/7/6 11:04:00      選址中國      評論: 0

又愛又恨,2億多人因疫情初嘗遠程辦公。

如今大部分經濟生活已恢復常態,但這波「遠程浪潮」帶給企業決策者的思維沖擊卻剛剛開始:既然有些崗位在家也可勝任,何不削減昂貴的辦公室開支。

靈魂拷問下,遠程辦公給商辦市場投下了一抹暗淡陰影,一如電商曾絞殺購百貨和購物中心,現在,遠程辦公會成為寫字樓的“殺手”么?

大公司帶頭,「永久遠程」掀起水花

多家大公司宣布考慮讓部分員工永久遠程,這些公司分布在互聯網、金融、食品等諸多行業。

日本大型食品公司卡樂比(Calbee)近日宣布,員工在7月以后也將在原則上繼續遠程(居家)辦公。受疫情影響,卡樂比從今年3月下旬開始推行遠程辦公,之后業務效率顯著提高,因此今后也將在部分員工中無限期地推行遠程辦公方式。

對寫字樓市場來說,突發型的居家辦公并不可怕,可怕的是遠程辦公的長期化和永久化,這個頭由硅谷開。

臉書預計,在未來5到10年間,該公司50%的員工可能將遠程工作。

臉書稱,其對員工的調查發現:

50%的員工認為在家工作和辦公室效率一樣高

40%的員工有興趣全職遠程辦公

75%的遠程偏好員工說也許會搬往其他城市

扎克伯格宣布,Facebook將積極增加對遠程員工的雇用,該公司將采取「有計劃的方法」為現有員工開設永久性遠程工作職位。

不僅如此,Facebook的AR和VR負責人表示,「公司已經在投資使用這些技術來提高遠程工作和生產力」,他分享的一段視頻展示了AR和VR助力下的遠程工作測試場景。

推特也推出了大膽的永久居家措施。推特 CEO杰克· 多西在員工郵件中宣布,即使在解除新冠疫情封鎖以后,也允許部分員工永久性居家辦公,除了那些需要人身前往的工作(比如服務器維護)。谷歌、微軟兩個科技公司延長了居家辦公的期限。

此外,全美互惠保險公司最為激進,徹底關閉5個辦事處,讓4000名員工永久遠程。

瑞銀集團首席運營官則表示,多達三分之一的員工可能永久地遠程工作。

「遠程工作可能是新冠疫情最具影響力的遺產之一」,美國經濟諮商局(Conference Board)的調查認為,77%的人力資源高管認為居家辦公人數會顯著提升。

在歐洲,遠程辦公給樓市帶來了不確定性。第一太平戴維斯的報告認為,樓市會因為人們在家辦公比例增加而有所升幅,還會因為遠程辦公增多而樓價下跌仍未可知。

在國內,盡管沒有任何一家科技巨頭宣布長期遠程的決策,但淺嘗遠程后,不少企業也在有意識的審視自己空間決策:

有必要為所有崗位準備工位么?擁擠的寫字樓是否是好選擇?辦公空間的核心價值是什么?

因此,有觀點認為,對于商業辦公樓來說,扛下疫情的直接沖擊后,這些對辦公模式的重新審視將給帶來長久的影響。

消滅辦公室?老板們難舍「飲水機效應」

對寫字樓來說,好消息是,嫌棄遠程辦公的也大有人在。

媒體報道,于2017年,IBM宣布廢除遠程工作,要求其在美國的數千名遠程辦工員工做出選擇,要么放棄在家辦公并重返一處地區辦公室,要么就離開公司。

在此之前,IBM已經實施了十年的遠程辦公,最終其認為在公司辦公更有助于改善協作并提高工作效率。

微軟CEO薩提亞·納德拉(Satya Nadella)近日也警告說,讓遠程辦公成為永久性的工作方式可能會導致社交互動和心理健康的負面影響。

「我懷念的是,當你走進實體會議室時,你正在和你身邊的人交談,你能夠在前后兩分鐘內與他們進行聯系。」納德拉表示。

在國內,疫情期間人們對遠程辦公的抱怨也絕對不少:本來8小時的工作卻變成了全天在線、有子女的員工不得不一邊工作一邊帶娃、家庭空間和工作空間的邊界被模糊……

而被驗證過的「飲水機效應」則認為,比起在家里工作,員工們在工作場所能夠更好地溝通、合作和創新。所謂「飲水機效應」,是指最佳創意經常誕生于飲水機旁的員工閑聊。

這種效應只有集中的辦公場所才能提供。

事實上,相對于企業對遠程辦公的「被動式喜愛」,企業在量身定制自己的“物理王國”顯得更具熱情,這甚至引領著商辦地產的標準和潮流。

比如,亞馬遜斥資40億美元耗時7年打造了占地30萬平方米、被稱為「熱帶雨林總部」的Spheres,這個總部由3個玻璃球構成,不僅科幻感十足,還是全球造價最高的公司總部大樓之一,能與它比肩的是蘋果的飛船總部。

在這座晶瑩剔透的玻璃建筑中,種植了多達4萬多株來自世界各地的植物,打造了高達四五層樓高的生命墻。不僅設有休息區、會議室、工作區和就餐區等,還設計了蜿蜒的小徑、木制樹屋和被植物環繞的安靜空間,配備以日光浴平臺、咖啡廳和吊橋等設施,力求為員工提供一個放松工作的空間。

跨國公司也紛紛在其中國總部打造上傾注心血,比如,保時捷于2019年將其中國總部遷往上海著名的陸家嘴金融廣場,在這里,現代化的工作空間和技術標桿使自動化和互通互聯的工作環境成為可能。

同年 ,另外一家車企大眾公司啟動了北京新總部V-SPACE,量身定制的空間形成了智能、綠色、人文的環境。

在國內,華為、騰訊、百度、阿里巴巴等大型公司的辦公環境同樣令人羨慕。

華為公司的東莞松山基地非常知名,這一基地以歐洲小鎮為設計藍本,占地1900畝,形成了12個建筑組團,分別仿照牛津、溫德米爾、盧森堡、布魯日、弗里堡、勃艮第維羅納、巴黎、格拉納達、博洛尼亞、海德爾堡、克倫諾夫修建。

騰訊于2017年底啟用了位于深圳濱海的全球新總部大廈,大廈總投資約18億人民幣、建筑面積35萬平方米。值得一提的是,騰訊濱海總部大廈和亞馬遜總部大樓都由同一家建筑所設計完成。

整個總部大廈不但深度應用了智能建筑和智能辦公技術,還有豐富的配套設施。其中3到5層為「文化連接層」,設有餐廳、多功能廳等;22到25層為「健康連接層」,設有外部會議室和各種健身場館;35到37層為「知識連接層」,設有內部會議室、演播室等等。

顯然,這些知名公司都明白,辦公空間絕非簡單的物理載體,更是一個文化載體、社交載體,其所承載的交流、鏈接、效率、形象的功用,是眼下的遠程辦公在相當長一段時間內根本無法替代的。

與此同時,跟硅谷相比,國內居家辦公的基礎寡淡許多,在疫情結束后,大部分企業立刻恢復了辦公室上班,更有員工喊出「想上班,去公司的那種」。

沖擊「選址觀」,塑造三大趨勢

雖然處在「嬰兒期」的遠程辦公在還不會對商辦市場的「交易量」帶來大幅威脅,但可以肯定的是,遠程辦公的進化和發展必將深刻塑造商辦地產的場所和形態。

第一,商辦市場可能會出現新的「第三空間」。如同近年興起的聯合辦公,遠程辦公會“出圈”成為一種被企業和個人普遍接受的辦公形態,進而誕生“遠程辦公”群體。這一特定群體將催生新的空間需求:是自家書房、家門口的咖啡館、還是企業提供的「分布式工作室」?

第二,遠程辦公降低了企業對距離的敏感度,新興商務區會吸引企業選址落戶。與核心區寫字樓相比,新興商務區具備“后發優勢”,其規劃理念和基礎設施鋪設往往優于成熟商務區,其前瞻性設計配合硬件優勢的打造,以及交通便利性、職住平衡的優勢凸顯。近年來北京、上海等地商務園區交易頻仍,也凸顯了企業和資本的對這類商辦物業的青睞。

第三,頂級地段的辦公空間仍是稀缺資源,具備抗周期能力。從數據看,即便是新冠疫情下,國內外排行靠前的產業圈和商業圈寫字樓仍有強大的穩定性,以北京中關村、倫敦科技城、美國硅谷等為例,這些地區維持著高租金和低空置率的市場表現。對企業來說,占據頂級資源優勢的商辦空間吸引力不減:地段、地段、地段仍是投資選址的首要法則。

雖然遠程辦公離我們還有點遙遠,但新事物經常有這樣的發展規律:看不見→看不起→看不懂→來不及,對寫字樓來說,面對遠程辦公這個隱形敵人,必須了解它、重視它、應對它。

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