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9月樓市供應增多成交平平 房企四季度面臨艱難一戰

http://www.hetaijc.com      2020/10/9 9:56:00      藍鯨      評論: 0

十一的西安陰雨連綿,但各景點卻人潮如織,與之相同的還有西安的樓市。

然而,盡管前來看房的人依舊絡繹不絕,但現實的成交卻如同天氣一樣寒冷。根據中指研究院西安分院統計,9月西安城區共41個住宅項目獲批,其中僅有9個項目需搖號銷售。

這與全國樓市的表現一致。克而瑞統計的數據顯示,9月房地產供應明顯放量但成交表現平平,30個重點監測城市累計供應面積環比增長37%,但累計成交面積環比下降4%。在去化率走低、業績壓頂及調控壓力高懸的重壓下,四季度于房企而言必是艱難一戰。

西安樓市與地市冰火兩重天

“一般開盤價要達到樓面價的2.3倍才有利潤空間,但因為備案價沒有達到開發商的心理價位,所以項目現在沒有優惠。”招商·臻觀府的一位置業顧問告訴藍鯨房產。

這是招商蛇口進入西安的第二個項目。2019年8月22日,招商蛇口一舉擊敗萬科、保利、綠城、中梁等8家房企,以11.88億元的總價拿下西安軟件新城89畝住宅用地,溢價率為68%。根據資料,該地塊需配建公辦學校,若將該部分成本分攤到實際可售住宅面積,其綜合土地成本超過11000元/平米。

這僅是西安土地市場的一個縮影。2020年9月6日,西安掛出7幅土地,包括2宗商住用地、1宗商辦用地和4宗純宅地。9月28日,上述7幅土地正式競拍。最終,碧桂園以15125元/平米的地價摘得西安高新中央創新區一宗宅地,刷新了西安單價地王。與該地塊相鄰的兩宗宅地分別被招商蛇口和重慶華宇摘得,樓面價分別為12605元/平米和12514元/平米。

而根據中指研究院西安分院統計,2020年9月,西安住宅用地出讓20宗,規劃建筑面積223萬平米,平均樓面地價4266.31元/平米,同比上漲38.75%,環比上漲27.3%。

僅從樓面價來看,未來西安房價的趨勢依舊是上漲。盡管不斷走高的房價并沒有嚇退購房人,但多個項目登記率不足的現狀也是事實。2020年9月3日,招商·臻觀府項目3棟樓獲得了預售證,分別為8號樓、10號樓、6號樓,均價25679元/平米,戶型面積在142—186平米之間,共計198套房源。西安住建局網申結果顯示,截至10月8日,雖然該項目意向登記申請人數有815個,但最終僅有105個家庭通過了核驗。

同時,7月8日開始登記的奧園·和悅府亦面臨登記不足的窘境。該項目位于西安城南成熟區域,毗鄰西安城市生態公園、宜家薈聚及地鐵8號線,且銷售均價僅為18310元/平方米,看似“性價比較高”,但戶型過大,總價難控的“缺點”依然讓其流搖。

此外,根據中指研究院西安分院統計,9月西安城區(含城六區、臨潼、長安、灃東)共41個住宅項目、7751套房源意向登記,最終僅有9個項目的登記人數大于房源數量,需搖號銷售。

一位西安業內人士告訴藍鯨房產:“現在西安市場上幾乎沒有小戶型,其公司在港務區的一個項目,最小戶型為93平米,目前接近售罄。” 這意味著,西安已經結束了剛需時代,全面步入改善市場。

而失去了剛需強勁的消費力支撐,位居西安主城的這些項目未來的去化率會怎樣呢?此外,值得一提的是,截至9月,西安房價已連漲53個月,而此前被住建部約談的城市已全部加碼調控。

艱難的四季度

調控加碼下,多個城市的成交明顯走弱。

其中,長三角地區成交明顯走弱,受限于政策加碼,杭州、寧波、南京、無錫等熱點城市市場明顯降溫,成交皆步入下降通道,僅限于上海、合肥市場仍保持較高熱度,成交穩中有升。

此外,克而瑞發布的數據顯示,26個二三線城市成交整體表現平平,環比下降7%,同比增長3%。整體來看,9月房地產供應明顯放量但成交表現平平,30個重點監測城市累計供應面積環比增長37%,但累計成交面積環比下降4%,同比漲幅收窄至8%。

從房企方面來看,進入9月后,百強房企的銷售增長卻略顯乏力,單月業績增速自3月份以來首次出現放緩現象。去化放緩的同時,前三季度,有近3成房企目標完成率不足65%,占比達到近三年同期最高。雖然也有部分房企積極抓住銷售窗口期,加快去化,截至9月末有8家房企目標完成率達到75%以上,處于行業較高位,但整體占比也顯著低于2019年同期。

上海中原地產市場分析師盧文曦表示,“四季度市場去化壓力較大,經過短時期集中的爆發之后,購買力可能會因技術問題而下降。最近我們也觀察到9月份售樓處的客流增加情況不如8月,有些地方甚至出現小幅減少,后續有無持續釋放的需求,是要打問號的。另一方面,調控收緊的城市也在增多,從整個趨勢來看,調控的壓力肯定要大于放松,因此房企四季度壓力不小。”

目前來看,不少房企在全年業績目標完成度較低的情況下,銷售、去化承壓,四季度仍需加快推盤節奏、加速去化。而在上述壓力下,房企在部分城市的售價已經出現了松動。

以天津為例,據《新京報》報道,“今年‘金九銀十’期間,包括武清、西青、河東、東麗等熱點區域在內的房價都出現了不同程度的下降。” 目前,天津遠郊房價降幅比較大,相比2018年最高點最多降幅達到30%,市內六區部分房子價格也開始出現松動。

此外,首付分期、案場折扣、買房送車、買房送車位,買房送家電……等“花式”降價潮也在鄭州市場上演。

雖然這些降價包含精裝改毛坯、樓層不佳、尾房等“技術”手段,但卻為四季度的房價與成交量增添了不確定性。面對艱難的四季度,房企將在營銷層面推出怎樣的措施,藍鯨房產將持續關注。

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編輯:xin

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